加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重要任務(wù)。但是，僅僅依靠政府或者銀行信貸不足以支撐大規(guī)模的保障性住房建設(shè)。保障性租賃住房REITs這個(gè)市場(chǎng)化的金融產(chǎn)品迎來(lái)發(fā)展“風(fēng)口”，以支持保障性租賃住房市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

2020年，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)服務(wù)人口數(shù)量已突破2億人。對(duì)于我國(guó)保障性住房建設(shè)而言，一個(gè)以人民為中心、以市場(chǎng)化為導(dǎo)向、以風(fēng)險(xiǎn)可控為前提的多層次、廣覆蓋、風(fēng)險(xiǎn)可控、業(yè)務(wù)可持續(xù)的保障性租賃住房金融服務(wù)體系必不可少。其中，體現(xiàn)保障性租賃住房融資需求特點(diǎn)的保障性租賃住房公募REITs備受市場(chǎng)關(guān)注。

首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地，無(wú)論對(duì)保障性租賃住房，還是對(duì)REITs，都是意義深遠(yuǎn)的標(biāo)志性事件。業(yè)內(nèi)人士表示，過(guò)去，由于項(xiàng)目回報(bào)周期長(zhǎng)，資金沉淀壓力大，且租金回報(bào)率相對(duì)略低，房企參與保障性租賃住房建設(shè)的意愿不強(qiáng)。首批保障性租賃住房REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地，打通了“投融管退”閉環(huán)，助力保障性租賃住房金融體系進(jìn)一步完善。

2020年4月底，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金REITs試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)REITs試點(diǎn)。2021年6月，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》將保障性租賃住房納入試點(diǎn)范圍。

今年5月27日，證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）有關(guān)工作的通知》，推動(dòng)保障性租賃住房REITs業(yè)務(wù)規(guī)范有序開展。《通知》提到，鼓勵(lì)將凈回收資金用于投向明確、條件成熟、短期內(nèi)能夠形成有效投資的新建項(xiàng)目，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月17日，已有浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等12個(gè)省份在加快發(fā)展保障性租賃住房相關(guān)政策中明確提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。多地政府先后出臺(tái)支持政策，這是積極落實(shí)國(guó)家關(guān)于加快推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作的有關(guān)舉措。

2021年，上海、南京、杭州、深圳等6座一二線城市的租賃住房用地成交量在全部18個(gè)試點(diǎn)城市的占比超過(guò)80%。專家預(yù)計(jì)，我國(guó)租賃住房REITs項(xiàng)目也將大量集中于一二線城市。目前落地的兩單保障性租賃住房REITs情況相似，都是地方國(guó)有平臺(tái)主導(dǎo)、出讓用地。不過(guò)，實(shí)踐中，各地保障性租賃住房的投資主體、運(yùn)營(yíng)主體、土地取得方式是很多元的，業(yè)內(nèi)期待未來(lái)能有更多形態(tài)和特點(diǎn)的保障性租賃住房REITs問(wèn)世。

保障性租賃住房REITs是一種不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。通俗地講，就是以保障性租賃住房為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以產(chǎn)生穩(wěn)定的租金收益為支撐發(fā)行公募REITs，以未來(lái)產(chǎn)生的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流為投資人主要收益來(lái)源的金融產(chǎn)品，有效連接保障性住房租賃市場(chǎng)和資本市場(chǎng)。

今年5月19日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》，明確通過(guò)發(fā)行REITs等方式盤活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的工作要求。據(jù)悉，自我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式上市交易以來(lái)，試點(diǎn)早期限定于交通設(shè)施、市政工程、污染治理項(xiàng)目、倉(cāng)儲(chǔ)物流新基建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等特定領(lǐng)域。此次擴(kuò)圍到保障性租賃住房領(lǐng)域，業(yè)內(nèi)實(shí)際早有預(yù)期。從國(guó)際上看，租賃住房長(zhǎng)租房一直是REITs重要的底層資產(chǎn)類別。

預(yù)計(jì)，在國(guó)家鼓勵(lì)的情況下，保障性租賃住房會(huì)成為公募REITs市場(chǎng)中的大類資產(chǎn)，受到REITs投資人的歡迎。

在當(dāng)前穩(wěn)增長(zhǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)的背景下，積極推動(dòng)REITs市場(chǎng)發(fā)展意義重大。

目前，我國(guó)REITs試點(diǎn)工作推進(jìn)順利，市場(chǎng)初具規(guī)模。截至目前，已有14只基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成發(fā)行，共募集資金541億元；截至6月30日，已上市12只REITs總市值為530億元，整體較首發(fā)收漲24％；平均日均換手率1.93％。

在現(xiàn)有法律框架下，證監(jiān)會(huì)采取“公募基金+資產(chǎn)支持證券”模式，啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點(diǎn)。證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)在市場(chǎng)培育、項(xiàng)目推薦、審核注冊(cè)、信息披露、日常監(jiān)管等方面構(gòu)建了制度性、機(jī)制性安排，保障了試點(diǎn)工作順利開展。

下一步，證監(jiān)會(huì)將加強(qiáng)REITs市場(chǎng)建設(shè)。首先是保持常態(tài)化發(fā)行，盡快形成規(guī)模效應(yīng)。完善項(xiàng)目培育、推薦、審核工作機(jī)制，推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市，形成示范效應(yīng)。進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。盡快推進(jìn)擴(kuò)募項(xiàng)目實(shí)施，推動(dòng)已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體通過(guò)增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)，開展并購(gòu)重組活動(dòng)，促進(jìn)投融資良性循環(huán)。

業(yè)內(nèi)專家表示，REITs模式的運(yùn)作需要基金、證券、房地產(chǎn)管理等多方面的技術(shù)支持，需要從業(yè)人員具備一定的技術(shù)水平。因此，當(dāng)前引入具有REITs管理經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，同時(shí)培養(yǎng)國(guó)內(nèi)基金和資產(chǎn)管理人才是一項(xiàng)緊迫任務(wù)。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)保障性租賃住房建設(shè)的監(jiān)管也必不可少，要維護(hù)國(guó)家、投資者以及低收入家庭的利益，建立科學(xué)合理的監(jiān)管系統(tǒng)。

（文章有刪減 轉(zhuǎn)載至經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)）